L’arrêté 2026 rend-il la G1 obligatoire sur plus de terrains ?

Un arrêté publié le 9 janvier 2026 modifie le zonage national du retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette carte sert de référence pour déclencher l’obligation d’étude de sol G1 lors d’une vente de terrain constructible.

Ce texte remplace le zonage fixé en 2020, resté inchangé pendant six ans malgré l’aggravation du phénomène. Pour de nombreux propriétaires jusque-là exclus du dispositif, la question devient concrète. Leur parcelle bascule-t-elle dans le champ de l’obligation ?

Ce que change l’arrêté du 9 janvier 2026

L’arrêté du 9 janvier 2026 met à jour la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles. Cette carte conditionne l’obligation de mission G1 PGC lors d’une vente de terrain constructible.

Le zonage précédent, en vigueur depuis 2020, couvrait 48 % du territoire métropolitain en exposition moyenne ou forte. La nouvelle carte porte cette proportion à 55 % à compter du 1er juillet 2026.

Cette révision découle directement de la loi ÉLAN, qui a instauré l’obligation initiale. Le zonage, lui, peut évoluer par simple arrêté ministériel, sans modification de la loi elle-même. C’est cette mécanique qui permet un élargissement aussi rapide du périmètre concerné.

Les sécheresses successives entre 2022 et 2025 ont largement motivé cette révision. Plusieurs départements ont signalé une hausse marquée des sinistres liés aux mouvements de sol pendant cette période.

Seule la mission G1 ES réalisée en amont d’un projet de construction reste distincte de cette logique. L’arrêté 2026 ne modifie que le champ d’application de la vente de terrain, pas les autres usages de l’étude préliminaire.

Quels terrains basculent dans la nouvelle zone d’exposition ?

Les zones nouvellement classées se situent principalement en périphérie des secteurs déjà identifiés en 2020. Le changement climatique et les sécheresses successives ont aggravé la sensibilité de sols auparavant jugés stables.

Les cartographes distinguent ces évolutions selon la nature géologique du sous-sol et l’historique local des sinistres. Deux critères pèsent davantage cette année : la fréquence des épisodes de sécheresse et la proximité d’un sous-sol argileux déjà documenté.

Des secteurs périurbains nouvellement classés

Plusieurs communes de grande couronne, jusque-là en exposition faible, basculent en exposition moyenne. Le sous-sol argileux y était connu, mais jugé insuffisamment réactif pour justifier l’obligation.

L’accumulation de cycles sécheresse-réhydratation depuis 2022 a modifié cette évaluation. Les services de l’État ont ainsi révisé leur seuil de classement pour ces secteurs, sans attendre une prochaine refonte complète de la carte.

Des parcelles proches de l’eau ou de remblais

D’autres terrains basculent en raison de leur proximité avec un cours d’eau ou une nappe phréatique fluctuante. Ces configurations favorisent des variations d’humidité plus marquées dans les couches superficielles du sol.

Trois types de situations sont désormais concernés :

• Des parcelles en zone périurbaine auparavant classées en exposition faible, reclassées en exposition moyenne ;
• Des terrains proches de cours d’eau ou de nappes phréatiques fluctuantes, plus sensibles au retrait-gonflement ;
• Des lots issus de divisions foncières récentes, situés en limite d’anciennes zones à risque.

Un même département peut ainsi voir cohabiter des parcelles concernées depuis 2020 et d’autres qui n’entrent dans le dispositif qu’à partir de juillet 2026. Seule la consultation du nouveau zonage permet de lever le doute pour un terrain donné.

Un lotissement en cours de division peut lui-même être concerné pour certains lots et pas pour d’autres. Le vendeur doit alors vérifier le classement lot par lot, et non à l’échelle de la parcelle d’origine.

Depuis quand cette obligation s’applique-t-elle réellement ?

La nouvelle obligation s’applique aux promesses et actes de vente signés à partir du 1er juillet 2026. Les compromis conclus avant cette date restent soumis à l’ancien zonage, même si la vente définitive intervient plus tard dans l’année.

Les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) signés à la même échéance sont également concernés. Un vendeur ayant déjà transmis une étude conforme au zonage 2020 n’a pas à la refaire. Cette dispense s’applique uniquement si la promesse a été signée avant juillet 2026.

Ce décalage crée une période transitoire pendant laquelle deux zonages coexistent selon la date de signature. Les notaires devront vérifier systématiquement la date de la promesse avant d’exiger, ou non, une étude actualisée.

Une promesse renégociée ou prolongée après le 1er juillet 2026 pose une question différente. Dans ce cas, il est prudent de considérer que le nouveau zonage s’applique, même si l’accord initial datait d’avant cette échéance.

Un acquéreur prudent peut aussi demander une vérification du zonage avant de signer, même si le vendeur n’y est pas encore légalement tenu. Cette précaution évite un désaccord sur l’interprétation de la date pivot.

Les agences immobilières commercialisant des terrains en cours de découpage doivent également anticiper ce changement. Un mandat de vente signé en amont de l’échéance ne dispense pas de vérifier le zonage applicable au moment de la signature définitive.

Comment vérifier si un terrain entre dans le nouveau zonage ?

Le site Géorisques met à disposition la nouvelle carte, consultable gratuitement à l’échelle de la parcelle. Il suffit d’y renseigner l’adresse du terrain pour connaître son niveau d’exposition actualisé.

Critère	Avant le 1ᵉʳ juillet 2026	À partir du 1ᵉʳ juillet 2026
Part du territoire concernée	48 %	55 %
Référence cartographique	Zonage RGA 2020	Zonage issu de l’arrêté du 9 janvier 2026
Actes concernés	Promesses signées avant juillet 2026	Promesses et CCMI signés à partir de juillet 2026

Deux communes très proches, avec des historiques de sécheresse différents, peuvent afficher des classements distincts sur cette carte. Vérifier le zonage à l’échelle exacte de la parcelle évite donc toute mauvaise surprise en cours de transaction.

La carte est mise à jour périodiquement, à mesure que de nouvelles données géologiques et climatiques sont disponibles. Une vérification effectuée un an plus tôt ne garantit donc pas le classement encore valable aujourd’hui.

Un terrain limitrophe d’une zone classée mérite une attention particulière. Un écart de quelques dizaines de mètres suffit parfois à changer le niveau d’exposition retenu par l’administration.

Le zonage RGA n’est d’ailleurs pas le seul document à consulter. Un plan de prévention des risques naturels, lorsqu’il existe sur la commune, peut imposer des contraintes supplémentaires indépendantes de cette carte.

En cas de doute persistant après consultation de la carte, un premier avis d’un bureau d’études géotechniques permet de trancher rapidement. Cet avis préalable évite d’engager une procédure de vente sur une base incertaine.

Que risque un vendeur qui ignore le nouveau zonage ?

Un vendeur qui s’appuie encore sur le zonage 2020 après le 1er juillet 2026 prend un risque réel. Si son terrain bascule dans le nouveau périmètre, l’absence d’étude conforme fragilise juridiquement la vente.

Cette situation expose à plusieurs conséquences :

• Une contestation de l’acquéreur invoquant un défaut d’information avant la signature ;
• Un refus du notaire de finaliser la vente tant que le dossier reste incomplet ;
• Une mise en cause de la responsabilité du vendeur, parfois plusieurs années après la transaction.

Ces risques ne sont pas propres à 2026. Ils existaient déjà pour les zones classées depuis 2020. Ce qui change, c’est le nombre de vendeurs désormais exposés à ces conséquences sans en avoir toujours conscience.

Un acquéreur qui découvre l’omission après la vente peut aussi rencontrer des difficultés pour souscrire une assurance dommages-ouvrage adaptée. Les assureurs demandent de plus en plus systématiquement le rapport G1 PGC avant de couvrir un projet de construction.

Le délai de prescription applicable à ce type de litige reste celui du droit commun de la vente immobilière. Un acquéreur dispose ainsi de plusieurs années pour agir, ce qui prolonge d’autant la durée d’exposition du vendeur négligent.

Ce que prévoit la mission G1 PGC pour les terrains nouvellement concernés

Pour un vendeur nouvellement concerné, la mission G1 PGC reste identique à celle exigée depuis 2020 dans les zones déjà classées. Elle combine une analyse documentaire, une visite de terrain et une évaluation des risques géotechniques principaux.

Cette continuité méthodologique s’inscrit dans le cadre plus large des obligations imposées aux vendeurs de terrains constructibles depuis la loi ÉLAN. Le vendeur reste tenu de remettre ce rapport dans le dossier de diagnostic technique, avant la signature du compromis.

Le délai pour obtenir une étude varie selon la charge des bureaux d’études locaux, généralement entre deux et quatre semaines. Un vendeur qui anticipe la mise en vente plusieurs mois à l’avance évite ainsi tout retard lié à cette nouvelle obligation.

Le coût de la mission reste comparable à celui observé avant l’arrêté 2026, la méthodologie normée par la NF P 94-500 n’ayant pas changé. Seule la liste des terrains concernés s’élargit, pas le contenu technique de l’étude elle-même.

Choisir un bureau d’études certifié et disposant d’une bonne connaissance du secteur géographique concerné facilite l’interprétation des résultats. Cette proximité locale permet souvent de croiser les observations de terrain avec l’historique des sinistres déjà recensés à proximité.

Un doute sur le classement d’une parcelle ne dispense jamais de consulter un professionnel avant la mise en vente. Seule une mission G1 PGC réalisée par un bureau qualifié permet d’anticiper une éventuelle contestation ultérieure de l’acquéreur.